In den letzten Jahren haben wir diverse erfolgreiche „Verkuppelungen“ begleitet, in denen eine Partei eine Fläche oder eine Location hatte und eine Partei ein Konzept und die fachliche Expertise, um diesen Ort zu betreiben.
Wir stellen dabei fest, dass die Zeiten, in den ein Makler ein Exposé mit einem festen Mietzins ins Fenster hängt, zwar nicht vorbei sind, aber die Passung zwischen den beiden Parteien zunehmend wichtiger wird, gerade wenn Investoren oder Eigentümer eine Vision für einen attraktiven Ort haben.
Best Practices Pächtersuche
Wir möchten in diesem Artikel deshalb etwas aus dem Nähkästchen plaudern, um vor allem mit zukünftigen Verpächtern unsere Best Practices zu teilen:
Der erste Schritt im Prozess ist in der Regel eine pragmatische Machbarkeitsanalyse, um überhaupt das Potential der zukünftigen Gastronomie einschätzen zu können. Neben der Schärfung des Vorhabens von Seiten des Verpächters, also der Klärung von Erwartungen und Zielen, untersuchen wir auch, welche Zielgruppen zukünftig angesprochen werden. Ein weiterer Bestandteil ist dann die Analyse des Standortes, d.h. die Fläche selbst mit Gastraum, Küche, Nebenflächen und Außenbereich, das Umfeld, die bestehenden Wettbewerber und welche weiteren Einrichtungen sich in der Nähe befinden. Erste Annahmen zu den Nutzungsszenarien, also zu welchen Tageszeiten wie viele Gäste mit welchen Gelüsten kommen, sind die Basis für Rentabilitätsprognosen.
Erste Einschätzung zu Pachteinnahmen
Das Ergebnis dieser ersten Phase ist eine Einschätzung von uns, mit welchen Umsätzen der Betreiber rechnen kann und was sich dann natürlich auch perspektivisch an Pachteinnahmen prognostizieren lässt. Häufig kann der Investor kaum glauben, dass der Betreiber trotz der vielen Arbeit und Leidenschaft am Ende des Jahres kein Millionär ist. Ein Raum- und Funktionsprogramm hilft, die Fläche für die spätere Nutzung einzuordnen und effiziente Prozesse im Tagesgeschäft zu ermöglichen.
In der zweiten Phase – sollte die Machbarkeit bzw. Plausibilisierung positiv ausfallen – steigen wir tiefer in die Konzeptarbeit ein. Diese wiederum ist wichtig, um nicht irgendeinen, sondern den richtigen Pächter für die Fläche zu finden. Hier arbeiten wir im Austausch mit dem Eigentümer der Fläche, vermitteln gleichzeitig aber auch gastronomische Expertise und Erfahrungen in Richtung der eher fachfremden Verpächter, was sich stets positiv auf die anstehenden Vertragsverhandlungen auswirkt. Häufig sind wir in dieser Phase auch in engem Austausch mit den Architekten oder Projektsteuerern, damit die Räume funktional sauber geplant und gebaut werden können.
Grobkonzept für gezielte Ansprache zukünftiger Betreiber
Ergebnis der zweiten Phase ist ein Grobkonzept, in dem wir die im Prozess gesammelten Informationen aufbereiten und sowohl Verpächter als auch zukünftigem Pächter Leitlinien zur weiteren Ausgestaltung mit an die Hand geben. Oftmals finden hier auch schon Workshops z.B. zu möglichen Pachtszenarien statt, die eine wertvolle Orientierung bieten.
Der Kern der Verkupplung ist natürlich dann das Finden des Pächters. Dafür ist das umfangreiches Exposé, das wir für das Objekt erstellen, eine wichtige Grundlage. Mit diesem Exposé geht es dann auch hinaus in die Welt. Dabei gibt es ganz unterschiedliche Varianten: wir sprechen gezielt Gastronomen an, die mit ihren Konzepten bzw. Visionen passen würden, wir akquirieren aus unserem Netzwerk, wir arbeiten kooperativ mit Maklern oder auch Lieferanten zusammen, oder aber der Eigentümer selbst bringt Wünsche ein. Wichtig ist, dass wir zum Ziel kommen, nämlich möglichst viel Übereinstimmung zu haben. Im besten Fall nicht nur konzeptionell, sondern auch menschlich, schließlich gibt es diverse Schnittstellen im laufenden Betrieb.
Win Win: Vertragsverhandlung für nachhaltige Zusammenarbeit
Haben sich Fisch und Fahrrad schlussendlich gefunden, begleiten wir oft auch die Vertragsverhandlungen, da wir nun die Erwartungen des Verpächters und die Potentiale der Fläche sehr gut kennen. Zugleich können wir auch die Perspektive des Gastronomen einnehmen, so dass wir hier als Mediatoren sehr gute und nachhaltige Ergebnisse sichern können, damit beide Seiten mit einem guten Gefühl in die Zusammenarbeit einsteigen.
Da sich jetzt ein fähiger Betreiber ans Werk macht und den Ort mit Leben, Gästen und gutem Essen füllt, ziehen wir uns langsam aus dem Projekt zurück, aber stehen dann oft noch punktuell bei Fragen zur Verfügung.
Kontaktieren Sie uns, und bedenken Sie: es ist nie zu früh! Gerade in der Planung von Neubauten ist die Expertise, gastronomische Prozesse zu berücksichtigen, entscheidend, um kostspielige Fehler zu vermeiden. Sonst wird der Tresen hinter die Treppe gebaut oder das Kühlhaus vergessen – alles schon passiert.
Wir freuen uns auf Ihren Anruf und verweisen gern auf unsere Referenzen.